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东莞“创建文明小区,构建和谐物业关系”系列报道

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随着物业服务行业的不断发展,业主维权意识的提高,近来年成立业主委员会的小区越来越多,业委会和小区物业公司如何相处,如何保持良好的沟通与合作已经成为双方最需要解决的问题。

事实上,业委会与物业公司和谐共建有章可循。近年来,东莞涌现了不少业委会与物业服务企业携手共建“一家亲”的典型事迹,在多个住宅小区里上演。当前文明创建正当时,今起本报推出“创建文明小区,构建和谐物业关系”系列报道,敬请垂注。

业主自筹资金更换安防设备

物企将结余修铁丝网反馈业主

东莞时间网讯(全媒体记者 潘少婷)走进峰景高尔夫别墅区,绿树掩映,道路干净整洁,偶尔看得到园林师傅为绿化做修剪的身影,远处依稀听到业主谈笑爽朗的笑声。在该小区,物业服务企业(以下简称“物企”)和业主是“鱼”与“水”的关系,而业主委员会(以下简称“业委会”)则是两者的调和油。

记者采访获悉,小区自2002年建成以来,业主自筹资金更换安防设备、两次上调物业管理费获业主支持、物企主动将结余用于加建铁丝网等和谐共建的故事,给东莞物业行业带来很多启发。

东莞首例业主自筹资金更换安防设备

据了解,2005年该小区参照创建全国优秀示范住宅小区的标准,通过投票选举成立了业主委员会。在东城中心物业管理有限公司峰景高尔夫别墅区物业管理处主任张来寅看来,在公平公正环境下选拔的业委会才有公信力。

张来寅的观点,记者从9年前更换安防设备事件中得到了佐证。2008年“小偷小摸”的情况在小区时有发生,物企、保安和业主联手追查原因,也未能抓到犯事者。业主住得不安心,安防设备老化问题被暴露,更换设备成为加强防范的当务之急。

然而,按照当时政策,住房专项维修资金由开发商代管,资金未能及时到位。张来寅告诉记者,当时有30多位业主聚集物业管理处,与业委会成员、物企商讨解决对策。有人提出,自筹资金解决当下之急。

业委会成员一边向开发商“追钱”,一边发动业主集资,有的挨家挨户做业主的思想工作,有的指导物企向业主发放更换安防设备的调查书,广泛征求业主意见。

“最初发动业主筹集资金并非顺利,也有业主不认同。”兼任两届业委会副主任的莫敬强告诉记者,他们唯有再继续发动,物企做足解释工作。所幸的是,最后征得大部分业主签字同意。期间,很多业主很热心参与,有的帮忙严把材料关,有的还参与跟合作商洽谈议价……在各方共同努力下,2009年该小区筹集了80多万资金用于第二套安防设备的更换,并同步升级了停车管理系统。

张来寅坦言,在物业行业来讲,自筹资金成功率不高,在东莞更没有先例借鉴。而该小区的成功,主要缘于业委会的凝聚力,让广大业主形成合力共同维护这个“家”。

三次上调管理费获业主支持

上调物业管理费,一直是业内的难题。但在该小区,从审核到制定方案、入户调查、征求业主意见、业主投票等,基本在两个月内完成。

张来寅介绍,整个小区占地面积16.5万平方米,建筑面积8万平方米,住户177户。管理费按建筑面积来征收,收费基数小、维护面积大,同时兼顾小区4个出入口的管理,这意味着用工稍多。早在2002年,该小区按照3元/㎡的标准征收管理费,算得上“高价”。

“随着用工成本的增加,用工紧缺问题在2008年后逐渐显现出来,一线员工招聘不到位。”张来寅说,物企难以承受,硬着头皮向业委会提出“涨费”的申请。出乎他意料的是,业委会成员部分从商,深知企业在金融危机时期经营的难处。业委会成员利用经商的经验,帮助物企核算用工成本,审核上调管理费是否符合政策规定等,一步步有序开展论证工作。

第三届业委会主任江旭庆告诉记者,经济环境低迷,人员流动性大,如果不稳定一线员工工资,必然会影响到小区物业服务质量。因此,在审核上调管理费时,换位思考。同时,业委会还主动与物企洽谈,下调物企提取的佣金、管理层人员工资等。

在业委会的严格把关审核下,小区物业管理费根据用工成本的上涨,从3元/㎡逐步调高至3.3元/㎡、4元/㎡、4.6元/㎡。其中一次,业主投票通过率曾达到78%。

物企有结余主动补贴给围栏加建铁丝网

业委会和业主的协力支持,物企也努力以高质量的服务回馈。张来寅介绍,自物企接盘以来,该企业树立“业主至上,服务第一”的服务理念。该小区物业管理处实行24小时值班制,哪怕业主在半夜打来求助电话,张来寅和他的团队必定第一时间到位解决。

每年向业主开展两次意见调查,征求业主对小区管理的意见和建议。每个季度邀请业委会成员为小区管理服务打分,以此促进每一位物企工作人员以经营“家”的理念来经营自己的工作。而业委会,对于小区管理服务不到位的细节,也会及时提出指正。

今年8月,有员工发现,有3名可疑人员欲从外围栏杆翻身而入,被及时喝止落荒而逃。意识到围栏的安全隐患,物企主动提出,该月因人员流动、招聘未到位节省下来的8万多元结余,用于补贴加建铁丝网防止攀爬。按照实际需求,小区2600多米围栏修建铁丝网。在征得业委会同意后,物企将样板效果做出来向业主公告,同时征求全体业主的意见。每一项费用的支出,做到透明和公开。

张来寅告诉记者,为了给围栏加建铁丝网,物企还自掏腰包补贴了2万多元建成。虽然款项超支,但是反哺回馈广大业主,与业主、业委会建立彼此信任、真诚相对的关系也很重要。莫敬强也认为,业主委员会和物企建立和谐关系,不仅关系到业主生活和物业管理的良好发展,同时也是一座城市文明程度的体现。

■ 对话

把业委会当成公益事业来做

记者:作为业主委员会成员,如何为业主当好家?

莫敬强:兼任业委会副主任一职,没有任何报酬、纯属义务。但业主委员会成员,是业主投票选举产生的,一定程度上代表着广大业主的利益。所以,身为业委会成员,一定要它当成公益事业来做,以身作则,不能夹带个人私心利益在其中。

无论是监督物业服务企业,还是处理邻里纠纷等关系,要讲究公德心,即对人、做事都要公正,做到一碗水要端平,一把称要平衡。毕竟,小区和谐氛围靠大家维护,多一个人参与,就多一份和谐。同时,物业服务企业把小区环境维护好,业主才能就安心居住。